Recentment s’ha anunciat la nova Llei de l’Habitatge, la qual portava uns mesos en estand by i que afectarà gran part de la societat espanyola. S’introdueixen dos nous termes i s’acorden una sèrie de condicions que han generat bastant incertesa a tot inversor en real state.
Els dos nous termes són, d’una banda, les denominades “zones tensionadas” entren en joc amb aquesta Llei. S’entén que són qualsevol zona el lloguer de la qual/hipoteca mitjana més les despeses de subministrament superi el 30% de la renda mitjana de la zona o que el preu de l’habitatge o del lloguer s’hagi incrementat durant els cinc anys anteriors en tres punts percentuals més que l’IPC.
D’altra banda, s’actualitza el terme “gran propietari”, sent considerat sent considerat com a tal a partir del cinquè habitatge que es tingui en propietat, mentre que anteriorment era a partir de la dècima.
Dos pilars bàsics de la nova Llei de l’Habitatge
D’altra banda, la la nova Llei de l’Habitatge té dos pilars bàsics. Es limitarà l’actualització anual del lloguer, deixant de poder indexar-lo a l’IPC i introduint un nou índex creat per l’INE, el qual a pesar que no existeix, ja se sap que serà sempre inferior a l’IPC.
Aquesta mesura es tradueix en una pèrdua en termes reals dels ingressos del propietari, la qual serà acumulativa any rere any, ja que la diferència entre tots dos índexs serà cada vegada major.
A més, es regularà el preu per lloguer en zones tensionadas per a nous lloguers. El nou topall al qual el propietari pugui cobrar el lloguer al nou inquilí serà com a màxim del lloguer de l’inquilí anterior més l’augment del nou índex.
D’una banda, els petits propietaris podran esquivar aquesta mesura augmentat des de ja el preu per lloguer, per a poder rendibilitzar financerament la inversió, mentre que els grans propietaris no podran fer-ho, en tenir limitacions a l’hora d’estipular el nou preu.
D’altra banda, basant-nos en casos com el de Berlín o el de París, les limitacions de preus en el lloguer acaben fomentant el mercat de lloguers no declarats, on l’inquilí i el propietari acaben acordant directament les condicions.
Els propietaris tindran majors obligacions, en haver de fer-se càrrec d’unes certes despeses com les comissions de les immobiliàries, l’impost d’escombraries o despeses de comunitat.
Aquesta mesura implica que sigui menys atractiu el mercat de lloguer per als potencials arrendadors disminuint la quantitat de pisos en lloguer.
L’últim aspecte, del qual no disposem en data d’avui molta informació, és que els petits propietaris amb habitatges en zones tensionadas tindran una sèrie d’avantatges i incentius fiscals.
Al principi, sembla que la nova Llei de l’Habitatge es llança per a ajudar les persones amb menys recursos a accedir a un habitatge. Però, la realitat és una altra molt diferent.
Els arrendadors deixaran de discriminar els arrendataris per preu ja que la nova Llei de l’Habitatge ho controlarà i començaran a discriminar per la solvència dels nous inquilins, és a dir, pels inquilins amb major capacitat de pagament, perjudicant les persones amb salaris més baixos o contractes inestables.
El problema del mercat del lloguer és que hi ha una demanda molt major que l’oferta en les zones tensionadas, la qual provoca un augment dels preus.
Entenem que en comptes de focalitzar-se a augmentar l’oferta perquè els preus baixin, incentivant i donant facilitats a la nova obra, aquestes mesures estan limitant l’oferta, en fer aquest mercat menys atractiu i amb la conseqüent venda d’immobles i sortida de capital cap a altres mercats que no tinguin la rendibilitat limitada com el de la renda fixa i el de la renda variable.
En la nostra opinió, aquesta mesura no afectarà a tots per igual, ja que serà competència de cada Comunitat Autònoma aplicar aquesta Llei, augmentant, encara més si cap, la incertesa del mercat immobiliari.
Haurem d’esperar, però creiem que la urgència política en la seva aprovació ha fet un mal servei a la tal anhelada reforma de la llei d’habitatge.
Departament Anàlisis juridic
MITJANS ADVOCATS SLP