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Circular informativa URGENTE del Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del Código Civil de Catalunya en el ámbit de la renta, aprobado por el Consell Executiu de la Generalitat de Catalunya

Adjunto te facilitamos el resumen de las principales medidas recogidas en el Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento, aprobado ayer y todavía pendiente de publicación, que se ha preparado desde nuestra asesoría jurídica.

Primero. – Efectividad y entrada en vigor de la medida.

Para que las medidas tengan efectividad es necesario que, previo trámite de consulta, audiencia e información pública, los municipios que disponen de Índice de Referencia de Alquiler (o aquellas entidades supramunicipales en el que se encuentren integrados), soliciten de forma motivada y de acuerdo con la casuística que prevé el artículo 2, la declaración de un área con mercado de vivienda tensa, al Departamento de Territorio y Sostenibilidad.

Los municipios sobre los que se pueden solicitar áreas tensas, son aquellos que disponen de índice de referencia:

Badalona, Barcelona, Blanes, Calafell, Calella, Cambrils, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Prat de Llobregat, El Vendrell, Esplugues de Llobregat, Figueras, Gavà, Girona, Granollers, Igualada, La Seu d’Urgell, L’Hospitalet de Llobregat, Lleida, Lloret de Mar, Manresa, Mataró, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Olot, Pineda de Mar, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Pere de Ribes, Santa Coloma de Gramenet, Sitges, Tarragona, Terrassa, Torredembarra, Tortosa, Valls, Vic, Viladecans y Vilafranca del Penedès.

Para la ciudad de Barcelona, se aplica un régimen singular, y es el propio ayuntamiento quien, por acuerdo de su Consejo Plenario puede acordar qué ámbitos de la ciudad justifica la aplicación de la contención de rentas.

La resolución declarando el área de mercado de vivienda tensa, tiene que ir acompañada de una memoria con las actuaciones (diferentes de las de contención de la renta) que llevarán a cabo las Administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso en el área que se solicita. Esta declaración de «mercado de vivienda tensa», será de carácter temporal, por un periodo máximo de cinco años, aunque la norma permite acortarlo o también ampliarlo si la situación lo justificara.

Segundo. – Impacto de la medida sobre los nuevos contratos que se celebren en un área declarada de mercado tenso.

Para las viviendas (no protegidos) destinados a vivienda habitual del arrendatario, los precios máximos de arrendamiento serán los siguientes:

Índice referencia +10% = importe inicial máximo de aplicación ordinaria a los nuevos contratos (artículo 6).

Índice referencia +20% = excepción por viviendas nuevas / grande rehabilitación (durante 5 años según redactado del artículo 11). En los tres primeros años, no se aplica ni siquiera este tope del 20% (segundos redactado de la disposición transitoria segunda).

Índice referencia banda superior +5% = excepción por viviendas con características singulares justificadas en el contrato, que no tenga en cuenta el cálculo del índice (servicio de portería, zona comunitaria, piscina).

Tercero. – Situaciones singulares, obligaciones y revisión de renta.

En contratos preexistentes situados en área declarada de mercado tenso con una renta superior al precio de referencia, calculado según las indicaciones anteriores, el importe de la renta inicial, independientemente de que sea renovación de contrato entre las mismas partes, o se trate de un contrato con unos nuevos arrendatarios, se podrá fijar como renta máxima inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior, siempre que el precio del último año responda a reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley. (artículo 10).

Los gastos generales y de servicios individuales, en contratos celebrados en los ámbitos afectados por la contención de rentas, puede pactarse su asunción por parte del arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales (LAU). En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada la renta y los gastos asumidos por el arrendatario. (artículo 9 y 10.3), tal y como ya prevé la LAU.

En contratos que acabado el plazo de duración obligatoria por el arrendador se hayan realizado obras de mejora en la vivienda, se podrá elevar la renta de acuerdo con los términos que prevé la ley, aunque se supere el límite del cálculo que resulte del índice de referencia más el diferencial correspondiente. (artículo 12).

Es una obligación que en todos los contratos de las áreas declaradas como tensas, conste el índice de referencia que las partes consideren aplicable, y que la hoja obtenida en el cálculo del índice de referencia, con las características análogas a la vivienda que forme parte del contrato de arrendamiento, se adjunte al contrato de alquiler. (artículo 7)

La revisión de rentas en los contratos celebrados en áreas declaradas como tensas, hace falta que conste expresamente como pacto en el contrato y se utilizará para la actualización el Índice de garantía de competitividad (IGC). (artículo 8)

En todas las ofertas de arrendamiento, de áreas declaradas de mercado tenso, se debe informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda. (artículo 14).

Resulta potestativo, que queden fuera de la aplicación de la contención de rentas, las viviendas con una superficie útil superior a los 150m². (DA Tercera).

Cuarto. – Consecuencias de la inaplicación de la medida

El cobro por el arrendador de rentas que ultrapasen los límites establecidos, da derecho al arrendatario a obtener el reembolso de las cantidades percibidas en exceso, más el devengo del interés legal. (artículo 13)

..OTROS COMENTARIOS

Primero. – A diferencia de lo que sucede con otras normativas extraordinarias y urgentes que venden reguladas en un Decreto ley, en este caso aunque entre en vigor el día siguiente de su publicación en el DOGC, no hay ninguna posibilidad que esta medida pueda tener una entrada en vigencia efectiva en ninguna ciudad, incluido el municipio de Barcelona, hasta que no tomen posesión los equipos de gobierno que surjan de las próximas elecciones municipales y así se determine por estos.

Segundo. – En todo caso, este Decreto Ley tendrá que ser convalidado antes por el Parlament de Catalunya. Desde un punto de vista de tramitación de la norma, resultaría probable, que algún grupo parlamentario someta el Decreto ley al Dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias antes de su convalidación.

Tercero.- Sin perjuicio de las discutibles justificaciones de la urgencia que requiere una reforma de este contenido en este momento, es dudosa, según nuestro criterio, la constitucionalidad de la regulación en varios aspectos, pues no queda bastante motivada en el texto legal, la invocación de forma genérica el artículo 129 EACat, sobre el Derecho Civil de Catalunya, a pesar de la comparación en su preámbulo con la disposición legal de arrendamientos rústicos y otros de cultivo de la Ley 1/2008, ahora incorporada al Código Civil.

Cuarto. – La voluntad, que también expresa el Decreto Ley, que en el plazo de seis meses el Gobierno elabore y presente en el Parlament de Catalunya un proyecto de ley de regulación de contratos de arrendamiento de fincas urbanas, ya fue llevada al Tribunal Constitucional en el formato similar que contemplaba la Disposición Final sexta de la Ley 4/2016. En todo caso, como ya informamos en anterior circular, el Gobierno del Estado desistió del recurso ante el Tribunal, sobre aquella disposición, por acuerdo interpretativo a que se llegó con la Comisión Bilateral Generalitat-Estado en octubre de 2018, según el cual «ambas partes coinciden al interpretar que la iniciativa legislativa a la que se refiere esta Disposición (Ley 4/2016), en el supuesto que se proponga incidir en la vigente legislación reguladora de los arrendamientos urbanos que es competencia del Estado, tendrá que tramitarse por el procedimiento legislativo previsto en el artículo 87.2 de la Constitución española», es decir a través del Congreso y del Senado.

Quinto. – En caso de convalidación de la norma por el Parlament de Catalunya, tanto por la voluntad del Decreto ley de limitar los alquileres, como la de presentar un proyecto de ley catalán de arrendamientos

urbanos, estaría limitada en su vigencia por la interposición de Recurso de Inconstitucionalidad por parte del Presidente del Gobierno del Estado ante el Tribunal Constitucional. De la invocación del artículo 161.2 CE y, el 30 LOTC, resultaría la suspensión de la norma y sus efectos de forma automática. Si este recurso no se produce, comportaría la interposición de recurso por otros sujetos legitimados para hacerlo, aunque entonces no supondría la suspensión de la norma.

MITJANS ADVOCATS